Satım Sözleşmesi: TBK 207 ve Tarafların Temel Yükümlülükleri

TBK 207 — satım sözleşmesinin tanımı

Türk Borçlar Kanunu m.207: "Satım sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmeyi, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Satım sözleşmesi Türk özel hukukunun en yaygın sözleşme türüdür. Günlük hayatta alışveriş, taşınmaz edinimi, araç alım-satımı — tümü bu hükmün kapsamındadır.

Sözleşmenin unsurları

1. Satılan (konu)

Her türlü mal satıma konu olabilir:

• Taşınır mallar: eşya, araç, ticari mal,
• Taşınmazlar: arsa, konut, işyeri,
• Haklar: alacak, fikri mülkiyet lisansı,
• Hayvanlar: TBK'da özel hükümler.

Satılanın mevcut veya ileride var olacak bir şey olması mümkündür (TBK 222 — geleceğe ait satım).

2. Bedel

Bedelin para olması şarttır; para yerine başka mal verilmesi trampa sözleşmesi oluşturur. Bedel:

• Kesin miktar olarak belirlenebilir,
• Belirleme yöntemine atıfla da kararlaştırılabilir (TBK 208 — piyasa fiyatı).

3. Tarafların iradesi

Satıcı ve alıcının karşılıklı, uygun irade beyanı. Resmi şekil zorunluluğu kural olarak yoktur; taşınmaz satımında resmi senet (noter) ve tapu tescili şarttır (TMK 706).

Satıcının borçları

A) Teslim borcu

Satıcı, satılanı alıcıya zilyetliğini devredecek şekilde teslim etmek zorunda. Teslim yeri ve zamanı sözleşmede belirlenir; belirlenmemişse TBK 89 uygulanır.

Teslim niteliği: Satılan, sözleşmede kararlaştırılan nitelikte teslim edilmeli. Eksik nitelik → ayıp sorumluluğu doğurur.

B) Mülkiyeti devir borcu

Satıcı, satılanın mülkiyetini alıcıya geçirmelidir:

• Taşınırda: zilyetlik devriyle (TBK 763),
• Taşınmazda: tapu siciline tescille (TMK 705).

Satıcı malın sahibi değilse yetkisiz tasarruf söz konusu; üçüncü kişi iyi niyetle edinmişse tapu sicili koruması işler.

C) Ayıptan sorumluluk — TBK 219

TBK 219: "Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından veya nitelik ya da niteliği etkileyen miktarda olmasından doğan zararlardan sorumludur."

Ayıp türleri:

• Maddi ayıp: Fiziksel kusur, hasar,
• Hukuki ayıp: Üçüncü kişinin hak iddiası, taşınmazda şerh/ipotek,
• Vaad edilen niteliğin yokluğu: "0 km araç" iddiasında saniyeli araç.

Alıcının seçimlik hakları (TBK 227):

1. 1Sözleşmeden dönme,
2. 2Ayıplı malla birlikte kabulle bedel indirimi,
3. 3Ücretsiz onarım isteme,
4. 4Misliyle değişim.

D) Zapta karşı tekeffül — TBK 214

Satılan mal üçüncü kişinin daha güçlü hakkı nedeniyle alıcıdan alınırsa satıcı zapttan sorumludur. Alıcı:

• Bedeli geri alabilir,
• Tazminat talep edebilir,
• Sözleşmeden dönebilir.

Alıcının borçları

A) Bedel ödeme borcu

Kararlaştırılan bedeli, kararlaştırılan zamanda ödemek. Gecikme → temerrüt faizi (TBK 120) + tazminat.

B) Teslim alma borcu

Satılan teslime hazır hale geldiğinde alıcı teslim almakla yükümlü. Almaktan kaçınma → alacaklı temerrüdü (TBK 106) doğurur; satıcı depolama masrafı talep edebilir.

C) Muayene ve ihbar külfeti — TBK 223

Alıcı, teslim aldıktan sonra satılanı derhal muayene etmeli; ayıp varsa satıcıya derhal ihbar etmeli. İhbar edilmezse alıcı haklarını kaybeder.

Süre: Gizli ayıplar hariç, alıcı derhal muayene ve 2 yıl içinde dava açmalıdır (TBK 231).

Taşınmaz satımı — özel düzenleme

Resmi şekil zorunluluğu

TMK 706: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır."

Resmi şekil = noter sözleşmesi. Adi yazılı veya sözlü sözleşme geçersiz.

Tapu tescili

Mülkiyet ancak tapu sicili tesciliyle geçer. Tescil olmadan:

• Noterde "satış vaadi sözleşmesi" yapılabilir (şerh edilebilir),
• Şerh 5 yıl geçerli; süre dolunca düşer.

Tapu iptali ve tescil davası

Satıcı tapu devir borcu yerine getirmezse alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Özellikle muris muvazaasında, tapuyu sahte devren alan üçüncü kişilere karşı açılır.

Araç satımında özel durumlar

Taşıt satımında sıklıkla karşılaşılan sorunlar:

• Gizli ayıp: Kaza geçmiş araç, su basan araç,
• 0 km tescil tarihi farkı: Üretim yılı ile satış yılı arasında fark,
• Çalıntı araç: Satıcının yetkisiz tasarrufu, alıcı iyi niyetli olabilir.

Tüketici satımı: Tüketiciye araç satımında TKHK hükümleri önceliklidir; ayıp ihbar süreleri ve seçimlik haklar tüketici lehine.

Peşin ve vadeli satım

Peşin satım

Bedel teslimle eş zamanlı ödenir. Standart satım modeli.

Vadeli satım — TBK 253

Bedel taksitler halinde ödenir. Düzenleyici hükümler:

• Alıcı temerrüde düşerse satıcının geri alma hakkı,
• Tüketiciye vadeli satımda TKHK kapsamlı düzenleme.

Satış vaadi sözleşmesi

Taraflar ileride satım yapma yükümlülüğü altına girer. Taşınmaz için noterde resmi şekil zorunlu. Vaatçi edimini yerine getirmezse karşı taraf ifa davası açabilir.

Hasar ve risk geçişi — TBK 208

TBK 208: "Satılanın yok olması veya hasar görmesi riskinin alıcıya geçmesi, teslim anına kadar satıcıya aittir."

İstisna: Alıcı teslim almakta temerrüde düşmüşse risk erken geçer.

Taşınmazda hasar geçişi: Tapu tescili anında değil, fiili teslim anında.

Pratik vakalar

Vaka 1: Gizli ayıplı ev alımı

A, B'den daire satın aldı. 6 ay sonra bodrum kata su baskını geldi; yapı raporunda zemin katın su yalıtımı eksik çıktı.

• TBK 219 — gizli ayıp,
• Ayıp makul sürede ihbar edilmeli; su baskını 1. olayından itibaren derhal,
• A seçimlik haklarını kullanır: bedel indirimi veya onarım veya dönme,
• B "bilmiyordum" dese bile ayıptan sorumlu; ağır ihmal varsa ek tazminat.

Vaka 2: İkinci el araç muvazaası

C, galeriden araç aldı; araç aslında kaza hasarlı çıktı. Galeri "bilmiyordum" dedi.

• TBK 219 + TKHK — tüketici satımı,
• Galeri satıcı sıfatıyla ayıptan sorumlu,
• Araç değer kaybı + onarım gideri tazminat kapsamında,
• Ağır hasarda sözleşmeden dönme talep edilebilir.

Vaka 3: Tapu tescil davası

D, E'ye taşınmaz satıp bedelini aldı; ancak tapuya gitmedi. E tapu tescilini istiyor.

• TBK 207 + TMK 706 — satıcının mülkiyeti devir borcu,
• Noterde sözleşme geçerliyse E ifa davası açar,
• Mahkeme E adına tescile hükmeder.

Satımda zamanaşımı süreleri

Sık yapılan 5 hata

1. Taşınmaz satışını adi yazılıyla bağlayıcı saymak — resmi şekil şartı zorunlu; adi yazılı sözleşme geçersiz.

2. Araçta muayene külfetini atlamak — teslim alır almaz muayene edilmeli; sonraki şikayetler "zamanında ihbar edilmedi" savunmasıyla reddedilir.

3. Satış vaadi şerhini takip etmemek — şerh 5 yılda düşer; süre dolmadan yenileme veya dava.

4. Ayıp sorumluluğunu sözleşmeyle tamamen kaldırmaya çalışmak — tüketici sözleşmesinde geçersiz; ticari satımda kasıt/ağır ihmal hariç kısmi kaldırma mümkün.

5. Hasar riskini gözden kaçırmak — teslim öncesi hasar satıcıda; teslim sonrası alıcıda. Taşınmazda fiili teslim anı kritik.

Pratik dilekçe yapısı

Ayıptan sorumluluk tazminat davası:

1. 1Satım sözleşmesinin tarihi ve konusu,
2. 2Teslim tarihi ve muayene tarihi,
3. 3Ayıbın niteliği (maddi/hukuki/vaad edilmemiş nitelik),
4. 4İhbar tarihi ve yöntemi,
5. 5TBK 219-227 çerçevesinde seçimlik hak kullanımı,
6. 6Tazminat kalemleri + onarım bedeli + değer kaybı,
7. 7Delil listesi: fotoğraf, ekspertiz raporu, fatura.

Kapanış

Satım sözleşmesi, tarafların birbirine güven temelinde kurduğu ve hukukun satıcıyı — teslim, mülkiyet devri, ayıpsız teslim, zapt — dört yükümlülükle donattığı temel bir hukuki araçtır. Özellikle taşınmaz ve araç alım-satımlarında ayıp muayenesi, ihbar külfeti ve resmi şekil şartı pratikte en çok hata yapılan noktalardır. Avukatın görevi alıcı tarafında ayıpları belgelemek ve seçimlik hakları etkin kullanmak; satıcı tarafında ise ihbar sürelerini ve muayene külfetini savunma olarak işletmektir.

Sözleşme Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.