Kira Sözleşmesi: TBK 299 ve Kiracı-Kiraya Veren Hakları
Türk Borçlar Kanunu m.299 kapsamında kira sözleşmesinin unsurları, tarafların borç ve hakları, kira artışı sınırlamaları ve tahliye nedenleri.
TBK 299 — kira sözleşmesinin tanımı
Türk Borçlar Kanunu m.299: "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
Kira sözleşmesi; kiraya verenin kullandırma borcu ile kiracının bedel ödeme borcu üzerine kurulur. Taraflar arasındaki bu karşılıklı ilişki, TBK 299-378 arasında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları ise daha ayrıntılı ve kiracı lehine düzenlemeler içeren TBK 339-356 kapsamında ek koruma altındadır.
Sözleşmenin unsurları
Geçerli bir kira sözleşmesi için üç temel unsur bulunmalıdır:
- 1Kullandırma borcu: Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresi boyunca kiracının kullanımına bırakır.
- 2Kira bedeli: Taraflarca belirlenmiş ücret; para ya da başka bir edim olabilir (ürün kirası).
- 3Süre: Belirli ya da belirsiz süreli olabilir; konut kiralarında belirsiz süreli kira yaygındır.
Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir — sözlü bile kurulabilir. Ancak ispat açısından yazılı yapılması zorunludur.
Kiraya verenin borçları — TBK 301-305
1. Teslim borcu
Kiralanan, sözleşme başlangıcında kullanıma elverişli hâlde teslim edilmelidir. Teslim gecikirse kiracı TBK 97 çerçevesinde ifa talep eder ya da sözleşmeden döner.
2. Bakım ve onarım borcu
Kiraya veren, kira süresi boyunca kiralananı kullanıma elverişli tutmak zorundadır. Büyük onarımlar kiraya verene aittir. Kiracı onarımı yaparsa gider talepte bulunabilir (TBK 303).
3. Yan giderlerin üstlenilmesi
Taraflarca kararlaştırılmadıkça vergi, sigorta gibi yan giderler kiraya verene aittir.
Kiracının borçları — TBK 313-320
1. Kira bedelini ödeme
Kiracı kira bedelini, belirlenen zamanda ödemekle yükümlüdür. Ödeme günü belirlenmemişse her ayın son günü ödenir.
2. Özenle kullanma
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak zorundadır. Hasar verirse tazminat öder.
3. Yan giderleri ödeme
Taraflarca kararlaştırılmışsa elektrik, su, doğalgaz gibi yan giderler kiracıya aittir.
4. Sözleşme sona erince teslim
Kiracı, kiralananı teslim aldığı hâlde iade etmek zorundadır. Olağan yıpranma dışındaki hasarlar kiracının sorumluluğundadır.
Konut kiralarında kira artışı — TBK 344
2022'den itibaren uygulanan konut kira artışı sınırlaması:
- Kira artışı, bir önceki kira yılında açıklanan TÜFE oranını geçemez.
- Sözleşmede daha yüksek artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır uygulanır.
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, kira bedelini TÜFE + hakkaniyete göre belirleyebilir.
Yasal sınırı aşan artış talepleri geçersizdir; kiracı fazlayı ödemekle yükümlü değildir.
Konut kiralarında tahliye nedenleri — TBK 347-356
Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerini süre bitiminde ancak kanunda belirtilen nedenlerle sona erdirebilir.
Kanuni tahliye nedenleri
| Neden | Yasal Dayanak | Süre |
|---|---|---|
| İhtiyaç (ev sahibi/yakını) | TBK 350/1 | Süre sonu ihbarı |
| Yeniden inşaat/esaslı onarım | TBK 350/2 | Süre sonu ihbarı |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK 351 | Edinimden 1 ay ihbar |
| Kira bedelini iki kez ödememe | TBK 352/2 | 30 gün ihtarname |
| Kiracının yazılı tahliye taahhüdü | TBK 352/1 | Taahhüt tarihi |
Belirsiz süreli kira
Belirsiz süreli konut kirasını kiraya veren ancak 10 yılın dolması şartıyla feshedebilir; bu süre kiracı aleyhine kısaltılamaz.
Kira bedelinin tespiti ve uyarlaması
Kira bedeli piyasa değerinden çok düşük ya da yüksekse kira tespit davası açılabilir. Konut kiralarında beş yılı aşan ilişkide hâkim uyarlama yapabilir.
İşyeri kiralarında bu tür uyarlamalar daha geniş kapsamlı; yargıtay içtihadına göre TBK 138 (aşırı ifa güçlüğü) de uygulanır.
Kiracının alt kiraya verme hakkı — TBK 322
Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz veya devredemez. İzinsiz alt kirada kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
Depozito — TBK 342
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz. Kiracı çıkışta kiralananı hasarsız teslim ederse depozito tam iade edilir. Uygulamada yaşanan depozito uyuşmazlıkları için Tüketici Hakem Heyeti veya sulh hukuk mahkemesi başvurusu mümkündür.
Pratik vakalar
Vaka 1: Kira artışı uyuşmazlığı
Kiraya veren A, 2025-2026 yılı için TÜFE'nin üzerinde %60 artış istedi. Kiracı B TÜFE oranını (örneğin %45) aşan kısmı ödemedi.
- TBK 344 — yasal sınırı aşan artış geçersiz,
- B yalnızca %45 artışlı kira öder,
- A'nın tahliye talebi reddedilir; yasal artışa göre aidat geçerli sayılır.
Vaka 2: Kiracının tahliye taahhüdü
Kiracı C, kira sözleşmesi imzalarken ev sahibine tarih belirterek tahliye taahhütnamesi verdi. Verilen tarih geldiğinde çıkmadı.
- TBK 352/1 — tahliye taahhüdü geçerli,
- Kiraya veren icra yoluyla tahliye isteyebilir,
- Taahhüt imza tarihinden en az 1 ay sonrasını göstermeli; aksi hâlde geçersiz.
Vaka 3: İhtiyaç nedeniyle tahliye
Ev sahibi D, çocuğunun evlenmesi nedeniyle kiracı E'yi tahliye etmek istedi. Süre sonu 3 ay önce ihbar gönderildi.
- TBK 350/1 — gerçek ihtiyaç şartı,
- D ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispat etmeli,
- Tahliyeden sonra 3 yıl içinde başkasına kiralarsa E tazminat talep edebilir.
Sık yapılan 5 hata
1. Kira artışını TÜFE'nin üzerinde talep etmek — kiraya veren yasal sınırı aşan artış talep edemez; talep geçersiz olur.
2. Tahliye taahhüdünü aynı gün imzalatmak — kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhüt geçersiz sayılır; sonraki tarihi göstermeli.
3. Sözlü kira sözleşmesine güvenmek — ispat güçlüğü yaratır; mutlaka yazılı ve imzalı yapılmalı.
4. Büyük onarımı kiracıya yıkmak — çatı, kolon, tesisat gibi büyük onarımlar kiraya verene ait; harcamayı kiracıdan talep etmek hukuka aykırı.
5. Depozitoyu yasal sınırı aşarak almak — 3 aylık kira bedelini geçen depozito kısmı kiracı aleyhine hükümsüzdür.
Kapanış
Kira sözleşmesi, Türk hukukunda en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerden biridir. TBK 339-356'nın kiracı lehine emredici düzenlemeleri, kiraya verenin hareket alanını daraltır. Kira artışı sınırlamaları ve tahliye nedenlerinin sınırlı sayıda tutulması, kiracı güvencesinin temel taşlarıdır. Avukatın görevi bu emredici hükümleri müvekkil lehine eksiksiz uygulamak ve karşı tarafın aşan taleplerini usulünce reddetmektir.
Sözleşme Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?
Hukuk Asistanı'nı Dene →Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.
Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?
Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.