Yapı Sorumluluğu: TBK 69 ve Bina Maliki Sorumluluğu

TBK 69 — yapı maliki sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu m.69: "Bir bina veya yapı eserinin malikini, bunların yapımındaki bozukluk veya bakımdaki noksanlık yüzünden başkalarına verilen zararı gidermekle yükümlüdür."

Bu hüküm kusursuz sorumluluk kategorisinde yer alır. Bina maliki:

• Kendisinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın sorumlu,
• Yapı eserinden gelen tehlikenin toplumsal kabul edilemez olmasından doğan risk üstlenir.

Yapı eseri kavramı

"Bina" ve "yapı eseri" geniş yorumlanır:

• Binalar: Konutlar, işyerleri, fabrikalar, kamu binaları,
• Yapılar: Köprüler, dam, baraj, tüneller,
• İnşaat tesisleri: Vinçler, asansörler, merdivenler,
• Yardımcı yapılar: İskele, çit, duvar, kuyu kapağı,
• Yer altı yapıları: Foseptik, kanalizasyon.

Geçici yapılar da kapsama girer (örneğin inşaat aşamasındaki binalar).

Sorumluluk türleri

A) Yapımdaki bozukluk

Yapının inşa aşamasında ortaya çıkan kusurlar:

• Mühendislik hesabı yanlış,
• Malzeme kalitesi düşük,
• Standart projeden sapma,
• Ruhsat dışı eklentiler.

B) Bakımdaki noksanlık

Mevcut yapının bakımı yapılmamış:

• Onarım eksiklikleri,
• Aşınmış malzeme değiştirilmemesi,
• Düzenli kontrol eksikliği,
• Periyodik bakım atlanmış.

İki neden de birlikte veya ayrı olarak sorumluluk doğurur.

Sorumluluk sahipleri

Malik

Tapuda kayıtlı sahip TBK 69 sorumlusu. Çoklu malik halinde müteselsil.

İntifa hakkı sahibi

İntifa hakkı (kullanım hakkı) sahibi de sorumlu olabilir; özellikle bakım yükümlülüğü bu kişide.

Müteahhit (sözleşmesel sorumluluk)

İnşaat aşamasında yapımdaki bozukluk için müteahhit TBK 470 ve sözleşme çerçevesinde sorumlu. Malikten ayrı dava da edilir.

Kiracı

Kira sözleşmesinde bakım yükümlülüğü kiracıya bırakılmışsa, kiracı kısmi sorumlu olabilir; ancak üçüncü kişiye karşı genelde malik öncelikli sorumlu.

Pratik vakalar

Vaka 1: Çatıdan düşen kar

A apartmanının çatısında biriken kar, B yayanın üzerine düştü. B yaralandı.

• TBK 69 — yönetim ve bakım eksikliği,
• A apartmanı yöneticisi sorumlu,
• Kar temizleme rutini olmadığı için kusursuz sorumluluk,
• B tazminat ister.

Vaka 2: Asansör kazası

C iş yerinde asansör arızalandı, D çalışan içine kapandı. Yaralandı.

• TBK 69 — yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlık,
• C işyerinin maliki sorumlu,
• Asansör periyodik bakım kayıtları kontrol edilir,
• Bakım eksikse sorumluluk pekişir.

Vaka 3: Çöken duvar

E'nin bahçe duvarı çöktü, F yayadakı arabaya zarar verdi.

• TBK 69 — bakımdaki noksanlık,
• E malik sorumlu,
• Duvar yaşı, malzeme durumu, varsa daha önceki uyarılar incelenir,
• E "yeni inşa edilmişti" derse müteahhide rücu edebilir.

Kurtulma kanıtı

TBK 69 metni "kurtulma kanıtı" bahsetmez; ancak Yargıtay 4. HD yerleşik içtihadı:

"Malik, yapımdaki bozukluğun görülmemesi mümkün olmayan gizli kusur olduğunu veya bakımın gerekli özen ile yapıldığını ispat ederse sorumluluktan kurtulabilir."

Pratik kurtulma yolları:

• Düzenli bakım kayıtları,
• Profesyonel inspeksiyon raporları,
• Müteahhit / mühendis sertifikaları,
• Mücbir sebep (deprem, sel — ancak sıkı koşullar).

Mücbir sebep — TBK 69 ile ilişki

Doğal afetler (deprem, sel, fırtına) mücbir sebep sayılabilir; ancak:

• Yapı bu afetlere dayanıklı olmak zorunda (deprem yönetmeliği),
• Hesap edilmiş tehlikelere karşı önlem alınmamışsa kurtulma çalışmaz,
• Olağanüstü ölçüde aşırı afetler için kurtulma mümkün.

Pratik örnek: 7.0+ deprem için yapı hesabı sınırlı; 6.0 deprem için yapı tamamen dayanmalı. Bina çökmesinde deprem büyüklüğü kritik.

Yapı denetimi sistemi — özel düzenleme

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun:

• Yapı denetim firması zorunlu,
• Aşamalı denetim raporları,
• Müteahhit + denetim firması müteselsil sorumlu (TBK 471 + Yapı Denetim mevzuatı),
• Sorumluluk süresi: kullanma izninin verildiği tarihten 15 yıl.

Denetim mekanizmasının yetersiz çalışması, malikin sorumluluğunu azaltmaz ama denetim firmasına rücu hakkı yaratır.

Tazminat kalemleri

Yapı zararlarından doğan tazminat:

Mağdur insan ise

• Tedavi giderleri (acil + kalıcı),
• Geçici/sürekli iş göremezlik,
• Manevi tazminat,
• Destek kaybı (ölümlü olaylarda).

Mal zararı ise

• Onarım gideri,
• Yenileme bedeli,
• Değer kaybı,
• Kullanım kaybı.

Çevresel zarar

• Su, elektrik, doğalgaz tesisatları,
• Komşu yapıların zararı.

Birden fazla sorumlu — müteselsil

Yapı zararında genelde birden fazla sorumlu var:

• Malik (TBK 69),
• Müteahhit (TBK 470 — sözleşmesel),
• Yapı denetim firması (4708 sayılı kanun),
• Mühendis / mimar (mesleki sorumluluk).

Tüm bu kişiler müteselsil sorumlu olabilir; mağdur birinden tamamını isteyip iç ilişkide rücu yapabilir.

Cezai boyut

Yapı zararı sonucu yaralanma/ölüm varsa:

• TCK 85 (taksirle ölüm),
• TCK 89 (taksirle yaralama),
• 6831 sayılı Çevre Kanunu ihlalleri,
• İmar mevzuatı ihlalleri.

Cezai mahkumiyet medeni davada delil sağlar.

Sigorta etkisi

Yapı sahipleri için zorunlu DASK (Doğal Afet Sigortası):

• Konutlarda zorunlu,
• Deprem hasarı sınırlı tutarlarda karşılanır,
• Limit aşılırsa malik öder.

İhtiyari yangın/doğal afet sigortası ek koruma sağlar.

Sık yapılan 5 hata

1. Tek sorumluyu davaya almak — yapı zararında çoklu sorumlu var; tüm tarafları dahil etmek tahsilat hızını artırır.

2. Bakım kayıtlarını incelmemek — malik bakım yapıldığını ispatlarsa kurtulma kanıtı sunabilir; mağdur bu kayıtları sorgulamalı.

3. Yapı denetim firmasını atlamak — müteahhit batırırsa denetim firmasına rücu kritik.

4. Mücbir sebep iddiasını basit kabul etme — doğal afet otomatik kurtulma sağlamaz; afetin şiddeti ve yapının dayanıklılığı birlikte değerlendirilir.

5. 15 yıllık sürelerini geçirmek — yapı denetiminden doğan sorumluluk için 15 yıl mutlak sürede dava açılmalı.

Pratik dilekçe yapısı

Yapı sorumluluğu tazminat dilekçesi:

1. 1Olay özeti (tarih, yer, yapı bilgisi),
2. 2Yapının maliki ve bakımcısı,
3. 3Yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlık iddiası,
4. 4TBK 69 çerçevesinde kusursuz sorumluluk,
5. 5Müteahhit + denetim firması (varsa) müteselsil davalı,
6. 6Tazminat kalemleri,
7. 7Cezai dava varsa atıf.

Kapanış

Yapı sorumluluğu, modern yaşamın kentsel risk yönetimi çerçevesinde temel hukuki araçtır. Bina maliki sadece kullanım keyfi değil, üçüncü kişilere yönelik güvenlik yükümlülüğü taşır. Avukatın görevi mağdur tarafında çoklu sorumluyu dahil etmek, malik tarafında ise bakım kayıtlarını sistematik olarak tutmaktır. Hukuk Asistanı tazminat modülü TBK 69 dilekçe şablonu, müteahhit ve denetim firması müteselsil dava şablonu ve mücbir sebep argüman seti sunar.

Borçlar Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.