Tahliye Davası ve Temerrüt Stratejisi: TBK 315'te 30 Günlük Mucize

TBK 315 — temerrüt yoluyla tahliye

Kira ödemeyen kiracıya karşı en hızlı tahliye yolu temerrüt sebebine dayalı tahliye davasıdır. TBK 315:

"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konutlarda en az otuz gün, diğer kiralananlarda en az on gündür."

Bu sürede ödeme yapılmazsa kira sözleşmesi feshedilmiş sayılır ve tahliye davası açılır.

Sürecin akışı — 4 aşama

Aşama 1: İhtar (zorunlu önadım)

İhtarname şu unsurları içermelidir:

• Ödenmeyen kira/yan gider miktarları (ay bazında),
• Toplam borç tutarı,
• 30 günlük süre verildiği,
• Süre içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği,
• Tahliye davası açılacağı bildirimi.

İhtar yöntemi:

• Noter ihtarı (en güçlü) → 800–1500 TL,
• APS / iadeli taahhütlü (orta güçlü) → 50–100 TL,
• PTT taahhütlü mektup (zayıf) → 30–50 TL.

Yargıtay tartışmalı vakalarda noter ihtarını tercih eden ev sahibinin pozisyonunu daha güçlü bulur.

Aşama 2: Süre içinde ödenirse

Kiracı 30 gün içinde:

• Tüm birikmiş kira borcunu öder,
• Yan giderleri (aidat, su, doğalgaz) öder,
• İhtar masrafını öder.

Bu durumda fesih hakkı kullanılamaz; tahliye davası açılamaz. Ancak iki haklı ihtar sayım sürer (m.352/2 — bir yıl içinde iki haklı ihtar = tahliye sebebi).

Aşama 3: Süre sonu — fesih

30 gün dolunca ödeme yapılmadıysa kira sözleşmesi otomatik feshedilmiş sayılır. Avukat:

• Sözleşmenin feshedildiğine dair beyan,
• Tahliye davası dilekçesi hazırlığı,
• Kira alacağı için icra takibi (paralel).

Aşama 4: Tahliye davası

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır:

• Görev: HMK 4 + TBK 354,
• Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK 12 — kesin),
• Süreç: 6–10 ay tipik.

Dilekçede:

• Sözleşme bilgileri,
• Ödenmeyen kira ay ve tutarları,
• İhtarname (örnek + tebliğ alındısı),
• 30 günlük sürenin dolduğuna dair beyan,
• Tahliye + kira alacağı + yan giderler talebi.

Paralel icra takibi — kira alacağı için

Tahliye davası ile birlikte ödenmemiş kira alacağı için icra takibi açılır. Avantajlar:

• Tahliye davası süreci uzar; bu sırada kira alacağı tahsil edilebilir,
• Borçlu maaşa, banka hesabına haciz konulabilir,
• Tahliye sonrası alacağın tahsil yolu önceden hazır olur.

İcra takibi ilamsız takip yoluyla açılır:

• Borçlu 7 gün içinde itiraz edebilir,
• İtiraz halinde takip durur, itirazın iptali davası açılır.

İspat yükü — kim ne ispatlamalı?

Ev sahibinin ispat yükümlülüğü

• Kira sözleşmesinin varlığı (yazılı belge),
• Kira borcunun muaccel olduğu (vadesi gelmiş),
• İhtarın kiracıya tebliğ edildiği (alındı belgesi),
• 30 günlük sürenin dolduğu.

Kiracının ispat yükümlülüğü

• Kira ödendiğine dair belge (banka dekontu, makbuz),
• Sözleşme şartlarının ihlal edildiği (ev hasarlı, yaşanmaz halde),
• Mücbir sebep (özel haller).

Ödeme dekontu olmayan kiracı çoğu zaman aleyhe sonuçlanır.

Yan giderler — m.315'in kapsamı

Yan giderler ödenmediğinde de temerrüt oluşur. Tipik yan giderler:

• Aidat,
• Apartman bütçesi,
• Yakıt katılım payı,
• Genel bakım ücretleri.

Su, elektrik, doğalgaz kira içinde değil; kiracının kendi adına kayıtlı olduğu bedellerdir. Bunların ödenmemesi temerrüt sebebi sayılmaz; ancak yan gider sözleşmede ev sahibi adına ödeniyorsa kapsama girer.

Özel durumlar

Eş kiralanan için

Aile konutu olarak kullanılan kiralananda eşin de tarafiyet hakkı vardır (TMK 194). Tahliye davası eşe karşı da açılır; ihtar her iki eşe gönderilmelidir.

Bağımsız bölümlerde işyeri

İşyeri kiraları için temerrüt süresi 10 gündür (m.315). 30 gün koşulu konutlara özgüdür.

Geçici işgalcilik

Kiracı tahliye edilmesi gerekirken evi terk etmiyorsa fiili işgal durumu doğar; ev sahibi mahkeme kararı sonrası fiilen evi boşaltmak için icra desteği talep eder.

Tahliye kararının icrası

Mahkeme tahliye kararı verdikten ve karar kesinleştikten sonra:

1. 1Ev sahibi karar suretini icra dairesine sunar,
2. 2İcra dairesi tahliye günü tespit eder,
3. 3Tahliye günü kiracıya 7 gün öncesinden bildirilir,
4. 4Belirtilen günde icra memuru ve gerekirse polis eşliğinde fiilen tahliye yapılır.

Eşyalar varsa kiracıya teslim edilir; teslim alınmazsa depoya konulur.

Sık yapılan 7 hata

1. İhtarname içeriğinin eksikliği — fesih bildirimi yoksa ihtar geçersiz.

2. 30 günden az süre vermek — konut için emredici; 25 gün verilen ihtar baştan reddedilir.

3. Adi yazılı mektupla ihtar — tebliğ ispatı zayıf; mahkeme tartışır.

4. Kira borcunu net göstermemek — "ödenmemiş kira" yetersiz; hangi aylar, ne kadar açıkça yazılmalı.

5. Tahliye davasını icra takibinden ayrı yürütmek — paralel yürütülmeli; ekonomik olarak daha verimli.

6. Eş tebligatını atlamak — aile konutunda eş tarafiyet hakkı sahibidir.

7. Tahliye sonrası eşyaları izinsiz çıkarmak — ev sahibi kendi başına eşyaları çıkaramaz; icra memuru eşliğinde yapılmalı.

Pratik dilekçe yapısı

Tahliye davası dilekçesinde:

1. 1Taraflar (ev sahibi + kiracı + varsa kefil),
2. 2Kira sözleşmesi (ek olarak),
3. 3Ödenmeyen kira ay ve tutar listesi,
4. 4İhtarname örneği + tebliğ alındısı,
5. 530 günlük sürenin dolduğu beyan,
6. 6Talep:

- Tahliye kararı, - Birikmiş kira ve yan gider alacağının tahsili, - Sözleşmedeki cezai şart (varsa), - Yargılama gideri.

İspat: Kira sözleşmesi, banka hesap dökümü (ödeme yokluğu), ihtar, tanık (kiranın yatmadığını bilen).

Kapanış

Tahliye davasında "30 günlük sürenin dolduğuna dair belgelenmiş ispat" davanın kalbidir. İhtarname doğru yazıldıysa, doğru tebliğ edildiyse ve 30 gün net olarak doldurulduysa dava ev sahibi lehine sonuçlanır.

Kira Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.