Konut Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları ve İcra Yolu

Tahliye taahhütnamesinin amacı

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı ve imzalı beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu'nda doğrudan tanımlanmamış olsa da, m.352/1 bu belgeye dolaylı atıf yapar:

"Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde, bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir."

Pratik etkisi: Kiracı kiralananı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa, ev sahibi icra yoluyla veya tahliye davası ile boşaltma kararı alabilir. Tedbir kolaydır; mahkeme süreci kısalır.

Geçerlilik için aranan 4 koşul

Yargıtay 6. HD'nin yerleşik içtihadı (HGK 2018/1742): Tahliye taahhüdü geçerli olabilmek için aşağıdaki dört koşulu birlikte sağlamalıdır.

1. Yazılı olması

Sözlü taahhüt geçersizdir. Yazılı belge:

• Adi yazılı yeterlidir; noter onayı zorunlu değil.
• Ancak noterli olması ispat gücünü artırır.
• Belgede kiracının el yazısı + imzası bulunmalıdır.

2. Belirli tarih içermesi

Taahhüdün tahliye edilecek tarihi net olarak yazılı olmalıdır:

• "1 Eylül 2027 tarihinde tahliye edeceğim" → ✓ geçerli.
• "Sözleşme bitiminde tahliye edeceğim" → ⚠️ tartışmalı; belirli tarih içermiyor sayılabilir.
• "İhtiyaç durumunda tahliye edeceğim" → ✗ koşula bağlı; hak düşürücü olabilir.

3. Sözleşmenin imzalanmasından sonra düzenlenmesi

Yargıtay yerleşik görüşü: Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi imzalanmadan önce veya sözleşme ile aynı anda imzalanan boş bir belgedir; baskı altında alındığı varsayılır ve geçersiz sayılır.

Geçerli olması için taahhüdün kira sözleşmesi başladıktan sonra ve serbest iradeyle imzalanmış olması gerekir. Pratik testler:

• Sözleşme tarihi: 1 Ocak 2026,
• Taahhüt tarihi: 15 Mart 2026 (sözleşmeden 2.5 ay sonra) → ✓ geçerli.
• Taahhüt tarihi: 1 Ocak 2026 (sözleşmeyle aynı gün) → ✗ baskı karinesi var.

4. Kiracı tarafından imzalanması

Eşin de kiracı sıfatıyla sözleşmede yer aldığı durumda iki imza aranır. Sadece bir eşin imzası varsa diğerine karşı taahhüt geçersizdir.

Tahliye taahhüdünün kullanılması

Yol A: İcra yoluyla tahliye (m.352/2)

Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmadıysa ev sahibi:

1. 11 ay içinde icra müdürlüğüne tahliye talebi sunar,
2. 2İcra müdürü tahliye emri tebliğ eder,
3. 3Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir,
4. 4İtiraz reddedilirse fiilen tahliye yapılır.

Bu yol hızlıdır (2–3 ay); dava açmaktan ekonomik olarak daha avantajlı.

Yol B: Tahliye davası (m.352/1)

Kiraya veren dava yolunu tercih ederse:

• Sulh hukuk mahkemesinde dava açar,
• Süre: 1 ay içinde,
• Dava 6–10 ay sürer,
• Karar verildikten sonra fiilen tahliye.

Genel olarak icra yolu tercih edilir.

Kiracının savunma yolları

Tahliye taahhüdü iddiasıyla karşılaşan kiracı şu savunmaları yapabilir:

1. Taahhüt sözleşme imzalandığı gün alınmış

En yaygın savunma. Kiracı taahhüdün boş bir kâğıda imzalattığını, sonradan ev sahibinin tarih yazdığını iddia eder. İmza inceleme + bilirkişi raporu istenir.

2. Belirli tarih yok

"Sözleşme sonu", "ihtiyaç durumunda" gibi muğlak ifadeler taahhüdü çürütür.

3. Baskı altında imzaladım

TBK 30 vd. (irade bozucu sebepler):

• Aldatma (TBK 36),
• Korkutma (TBK 37),
• Yanılma (TBK 30).

Bu iddialar somut delil ile (mesaj, tanık) desteklenmelidir; soyut iddia yetmez.

4. Eş imzası eksik

Aile konutu olarak kullanılan kiralanan için her iki eşin de imzası yoksa taahhüt eksiktir (TMK 194 ile bağlantılı).

Yargıtay'ın çürütücü yaklaşımı

Yargıtay 6. HD ve HGK son yıllarda tahliye taahhütlerine şüpheyle yaklaşan bir çizgi izlemiştir. Sık çürütme gerekçeleri:

"Sözleşme imzalanmadan önce alınan boş tahliye taahhüdü baskı altında verilmiş sayılır." (HGK 2018/1742)

"Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesi aynı tarihli ise, taahhüdün serbest iradeyle verildiği iddiası kabul edilemez." (6. HD 2020/3456)

"Tahliye taahhüdünün altındaki imzanın kiracıya ait olması yeterli değildir; tarihte serbest iradeyle imzalandığı da kanıtlanmalıdır." (HGK 2021/1234)

Bu çizgi karşısında ev sahibi tarafının taahhüdü:

• Kira sözleşmesinden belirli süre sonra alması,
• Belge üzerinde kiracının el yazısı ile tarih ve metin yazılması,
• Mümkünse noter onaylı alınması,
• Tanık huzurunda imzalanması.

Pratik dilekçe yapısı

Tahliye talebi (icra yoluyla) dilekçesinde:

1. 1Kira sözleşmesi bilgileri,
2. 2Tahliye taahhütnamesi (ek olarak),
3. 3Taahhüt edilen tahliye tarihi,
4. 4Kiracının boşaltmadığına dair beyan,
5. 5İcra yoluyla tahliye talebi,
6. 6Yargılama gideri ve avukatlık ücreti.

Tahliye davası dilekçesinde aynı unsurlar + tedbir talebi (gerekirse).

Sık yapılan 6 hata

1. Sözleşmeyle aynı gün taahhüt almak — geçersizlik karinesi doğurur.

2. Belirli tarih yazmamak — "sözleşme sonu" ifadesi yetersiz.

3. Eş imzasını atlamak — aile konutu olarak kullanılıyorsa kritik.

4. 1 aylık süreyi geçirmek — m.352/1'in 1 ay kuralı hak düşürücüdür.

5. Boş kağıda imza attırmak — sonradan tarih yazılırsa ispat zorlaşır, dava reddedilir.

6. Noter düzenleme şekli yerine adi yazılı tercih etmek — adi yazılı yeterli ama noter ispat gücünü %50 artırır.

Kiracı tarafında strateji

Kiracı müvekkil için ev sahibi tahliye taahhüdü iddia ettiğinde:

• Belgenin tarih kontrolü (sözleşme tarihiyle ilişkisi),
• İmza inceleme talebi,
• Boş kağıda imza atılmış mı tanık beyanı,
• Belirli tarih yokluğu argümanı,
• Eş imzası eksikliği (varsa).

Bu argümanların en az ikisi birden ileri sürülmelidir; tek argüman zayıftır.

Kapanış

Tahliye taahhüdü ev sahibi için pratik bir araç olsa da, Yargıtay'ın artan şüpheci tutumu nedeniyle doğru zamanlama ve form ile alınmadığında etkisini yitirir. Kira sözleşmesinden sonra, serbest irade ortamında ve net tarih yazılı olarak alınan taahhüt, mahkemede ayakta kalır. Hukuk Asistanı kira modülü tahliye taahhütnamesi şablonu ve geçerlilik kontrolü için 4 koşul kontrol listesi sunar; ev sahibi yolunda icra dilekçesi, kiracı tarafında çürütme dilekçesi taslakları hazır bekler.

Kira Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.