Konut Finansmanı Sözleşmesi: Mortgage ve Tüketici Hakları

Konut finansmanı sözleşmesi

Konut finansmanı (mortgage); konut edinmek amacıyla kurulan ve taşınmazın ipoteğini içeren uzun vadeli tüketici kredi sözleşmesidir.

TKHK m.33+: Konut finansmanı sözleşmelerinde genel tüketici kredi hükümlerine ek olarak özel güvenceler geçerlidir.

Sözleşme öncesi zorunlu bilgilendirme

Banka, sözleşme imzalanmadan tüketiciye asgari şu bilgileri içeren Avrupa Standart Bilgi Formu sunmak zorundadır:

• Kredi tutarı ve vadesi,
• Sabit/değişken faiz türü ve oranı,
• APR (Yıllık Maliyet Oranı),
• Taksit tutarları ve toplam geri ödeme,
• Erken ödeme koşulları,
• İpotek ve teminat koşulları.

Form, tüketicinin sözleşmeyi imzalamadan önce karşılaştırma yapabilmesi için verilir.

Sabit ve değişken faiz

Sabit faizli konut kredisi

Faiz oranı vade boyunca değişmez; aylık taksit sabittir. Faiz artışlarına karşı güvence sağlar; piyasa faizi düşerse dezavantaj olabilir.

Değişken faizli konut kredisi

Faiz, belirli dönemlerde referans endekse göre güncellenir. Referans gösterge sözleşmede açıkça belirtilmeli:

• TLREF (Türk Lirası Referans Faiz Oranı),
• TÜFE benzeri indeksler.

Değişken faizde tüketici erken ödeme tazminatı ödemez (TKHK m.37).

Karma faiz

Belirli dönem sabit, kalan dönem değişken faiz uygulanabilir.

Erken ödeme hakkı — TKHK m.37

Tüketici, konut kredisini her zaman kısmen veya tamamen erken ödeyebilir.

Erken ödeme tazminatı:

• Sabit faizli kredilerde: Kalan anaparanın %2'si (vade 1 yıl üzeri),
• Değişken faizli kredilerde: Tazminat alınamaz.

Geri ödeme güçlüğü ve yeniden yapılandırma

Tüketicinin ekonomik koşulları değişirse bankadan yeniden yapılandırma talep etme hakkı mevcuttur. Banka bu talebi değerlendirmekle yükümlüdür; ancak kabul zorunluluğu bulunmamaktadır.

Geri ödeme başlamamışsa bekleme süresi talep edilebilir.

Sigorta zorunlulukları

Konut kredisinde bankalar genellikle şu sigortaları zorunlu tutar:

• DASK (zorunlu deprem sigortası): Yasal zorunluluk,
• Konut yangın sigortası: Banka şartı,
• Hayat sigortası: Banka şartı (borçlunun ölümünde krediyi öder).

Tüketici, hayat sigortasını ve yangın sigortasını bankanın gösterdiği şirketten değil, kendi seçtiği şirketten yaptırabilir; banka bu seçimi engelleyemez.

İpotek ve tapu

Konut kredisinde taşınmaz üzerine banka lehine ipotek tesis edilir. Borç tamamen ödenince ipotek resen terkin edilmeli; banka 30 gün içinde terkin işlemlerini tamamlamalıdır.

Pratik vakalar

Vaka 1: Değişken faiz artışında erken ödeme

A'nın 20 yıllık değişken faizli konut kredisinin faizi yılda 3 kez revize edildi; aylık taksiti %40 arttı. A krediyi kapatmak istedi.

• Değişken faizli kredi → erken ödeme tazminatı alınamaz,
• A tasarruflarıyla erken ödeme yaptı; tazminatsız kapattı.

Vaka 2: Sigorta dayatması

Banka, konut kredisi için yalnızca kendi bünyesindeki sigorta şirketinden hayat sigortası yaptırılmasını şart koştu; başka şirketten kabul etmeyeceğini belirtti.

• TKHK bağlı ürün dayatmasını yasaklar; tüketici seçtiği sigorta şirketini kullanabilir,
• Tüketici BTK değil; BDDK ve THH'ye şikâyet etti,
• Banka başka şirketten poliçe kabul etmek zorunda kaldı.

Sık yapılan 5 hata

1. APR'yi değil nominal faizi karşılaştırmak — kredi seçiminde masraflar dahil gerçek maliyet APR üzerinden kıyaslanmalı.

2. Sigorta şirketini bankaya bırakmak — bağımsız piyasada daha uygun hayat/yangın sigortası bulunabilir; banka dayatması geçersizdir.

3. Değişken faizde erken ödeme tazminatı ödemeyi kabul etmek — değişken faizde bu tazminat alınamaz; talep edilirse itiraz edilmeli.

4. Borç bitince ipoteği terkin ettirmemek — banka işlemi kendiğinden tamamlamakla yükümlüdür; ancak takip etmek gerekebilir; ihmal tapu siciline zarar verir.

5. Yeniden yapılandırma imkânını bilmemek — ekonomik güçlükte bankaya başvurarak yeniden yapılandırma talep etmek; temerrüde düşmekten daha avantajlıdır.

Kapanış

Konut finansmanı, büyük olasılıkla tüketicinin hayatındaki en büyük borçlanma kararıdır. APR karşılaştırması, sigorta özgürlüğü, erken ödeme hakkı ve ipotek terkini; bu uzun vadeli taahhütte tüketicinin en önemli güvençleridir. Sözleşme imzalanmadan önce koşulların avukat veya mali danışmanla birlikte incelenmesi, ilerideki anlaşmazlıkları önler.

Tüketici Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.