Kira Tespit ve Uyarlama Davası: TBK m.343-346
Türk Borçlar Kanunu m.343-346 kapsamında kira artışı sınırı, kiracının korunması, kira tespit davası şartları ve kira bedelinin uyarlanması.
Kira artış sınırı — TBK m.344
Türk Borçlar Kanunu m.344, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde yıllık kira artışını sınırlandırır:
- Taraflarca belirlenen artış oranı TÜFE (12 aylık ortalama) oranını aşamaz,
- Sözleşmede orana ilişkin hüküm yoksa hâkim TÜFE'yi esas alarak artış belirler,
- 5 yıldan uzun sözleşmelerde hâkim kira bedelini günün koşullarına göre yeniden belirleyebilir.
Önemli: Sözleşmede TÜFE'yi aşan artış yazılsa bile bu kısım geçersizdir; kiraya veren fazla kira talep edemez.
Kira tespit davası (TBK m.345)
Kira bedelinin belirlenmesi için açılan davadır. İki hâlde başvurulur:
1. 5 yıllık süre dolumu
5 yılı aşan konut kiralamalarında kiraya veren veya kiracı, 5 yılın dolmasından sonra mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesi yaptırır.
2. Tarafların anlaşamaması
Yeni kira döneminde artış konusunda anlaşılamazsa her iki taraf da kira tespit davası açabilir.
Dava açma zamanı: Kira tespit davası, yeni dönem başlamadan en az 3 ay önce açılmalı veya kiraya veren kiracıya aynı süreyle bildirimde bulunmuş olmalıdır.
Kira uyarlama davası (TBK m.138)
Kira tespit davasından farklı olan uyarlama davası; beklenmeyen ağır ekonomik değişiklikler nedeniyle kira bedelinin aşırı yükselmesi ya da düşmesi hâlinde açılır.
- Koşul: Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü koşullar (ekonomik kriz, salgın, doğal afet),
- Sonuç: Hâkim, hakkaniyete uygun şekilde kira bedelini veya sözleşme koşullarını değiştirir.
Uyarlama; hem kiracı hem kiraya veren tarafından açılabilir; her iki yönde de kira güncellenebilir.
Kiracı hakları özeti
| Konu | Kural |
|---|---|
| Yıllık artış | TÜFE sınırını aşamaz |
| Sözleşme yenileme | Kiracı rıza vermezse kira sona ermez |
| Kiracının tahliyesi | Belirli nedenler (TBK m.350-355) gerekir |
| Depozito | En fazla 3 aylık kira; güvence hesabına yatırılır |
| Taşınmaz devri | Yeni malik eski sözleşmeyle bağlıdır; 1 ay ihbar + 6 ay sonra tahliye |
Pratik vakalar
Vaka 1: TÜFE'yi aşan sözleşme hükmü
Kiraya veren sözleşmeye "yıllık %50 artış" maddesini yazdırdı. Yıllık TÜFE ortalaması %38'di. Kiracı %50 artışa itiraz etti.
- TBK m.344 gereği TÜFE'yi aşan kısım geçersiz,
- Kiraya veren ancak TÜFE oranında artış talep edebilir,
- İcra yoluyla fazla tahsilatı kiracı geri isteyebilir.
Vaka 2: 5 yıl dolumu kira tespit davası
8 yıllık konut kirasında kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığı kiraya veren tarafından fark edildi. Kiracı artışı kabul etmedi.
- Kiraya veren kira tespit davası açtı; dava 3 ay önceden ihbara uygun açıldı,
- Bilirkişi emsal kiraları araştırdı; mahkeme kira bedelini emsal ortalamasına yükseltmesine hükmetti,
- Artış karar tarihinden değil yeni dönem başından itibaren geçerli oldu.
Sık yapılan 5 hata
1. Tespit davasını zamanında açmamak — 3 aylık önceden başvuru veya bildirim şartını kaçırınca o dönem için artış istenemez; bir sonraki döneme ertelenir.
2. TÜFE'yi aşan artışı ödemek — kiracı, TÜFE üzerindeki fazla ödemeyi 5 yıl içinde sebepsiz zenginleşme hükümleriyle geri isteyebilir.
3. 5 yıl sonrası tespit hakkının varlığından habersiz olmak — kiraya veren 5 yıl beklerse piyasa fiyatına göre tespit talebinde bulunabilir; kiracı bu ihtimale hazırlıklı olmalı.
4. Uyarlama ile tespit davasını karıştırmak — tespit rutin revize; uyarlama olağanüstü değişiklik için. Yanlış dava açmak zaman kaybı demektir.
5. Güvence bedelinin üzerinde depozito ödemek — 3 aylık kirayı aşan depozito talebi geçersiz; ödenmişse iade istenebilir.
Kapanış
Kira tespit ve uyarlama davaları; enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde hem kiraya veren hem kiracı için kritik hukuki araçlardır. Sözleşme serbestisinin TÜFE sınırıyla dengelenmesi, 5 yıl sonrasında yeniden belirleme hakkı ve uyarlama mekanizması; her iki tarafın korunmasına yönelik katmanlı bir sistem oluşturur. Doğru dava türünün ve zamanlamanın seçimi; hak kaybını önleyen temel adımdır.
Gayrimenkul Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?
Hukuk Asistanı'nı Dene →Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.
Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?
Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.