Hukuk Asistanı nedir?

Hukuk Asistanı, Türk avukatlar için geliştirilmiş yapay zeka destekli bir hukuk platformudur. Dilekçe yazma, Yargıtay karar arama, dava yönetimi, sözleşme analizi ve icra takip özelliklerini tek bir uygulamada sunar.

Hukuk Asistanı hangi AI modelini kullanıyor?

Hukuk Asistanı, Anthropic Claude Sonnet 4.6 modelini Türk hukuk sistemine özel prompt mühendisliği ile kullanır. Belge üretimi modunda extended thinking aktif hale gelir, hata oranı azalır.

Yargıtay karar araması nasıl çalışır?

Pro plan ile UYAP Bedesten API entegrasyonu üzerinden gerçek Yargıtay, Danıştay ve diğer üst mahkeme kararlarına erişebilir, AI destekli semantik arama yapabilirsiniz.

Müvekkil verileri nasıl korunuyor?

Tüm veriler TLS 1.3 ile şifrelenir, 6698 sayılı KVKK'ya tam uyumludur. AI modellerine gönderilen veriler model eğitiminde kullanılmaz. Müvekkil TC kimlik ve telefon verileri tek tıkla temizlenebilir.

Fiyatlandırma nasıl?

Normal Plan aylık 6.000 TL veya yıllık 57.600 TL (%20 indirim). Pro Plan yıllık 86.400 TL — Yargıtay arama, icra takip, derin araştırma ve mevzuat dahil. Tüm fiyatlar KDV dahildir.

Mobil uygulama var mı?

Evet. Hukuk Asistanı iOS ve Android için Expo tabanlı native mobil uygulamaya sahiptir. Dava yönetimi, chat asistanı ve resmi gazete takibi mobilden yapılabilir.

Ücretsiz deneme var mı?

Hukuk Asistanı şu an doğrudan ücretsiz deneme sunmamaktadır. Detaylar için info@addvero.com adresinden ulaşabilirsiniz.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

TBK 344/4 uyarınca kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli olduğunda veya 5 yıl sonra yenilenen sözleşmelerde, her yeni kira dönemi için hakim tarafından belirlenecek kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak tespit edilmesi amacıyla açılır.

Kira tespit davasında yetkili mahkeme hangisidir?

Sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12).

TÜFE artış oranı kira tespitinde bağlayıcı mıdır?

Hayır. TÜFE artış oranı sadece 5 yıl içindeki otomatik artışlar için bir üst sınırdır (TBK 344/1). Hakim, kira tespit davasında TÜFE'ye bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet ilkesini gözeterek kira bedelini belirler.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Ortalama 8-14 ay arası sürer. Bilirkişi incelemesi, emsal kira araştırması ve hakimin değerlendirmesi süreyi etkileyen başlıca faktörlerdir.

Blog

Kira Tespit Davası 2026: Dilekçe Örneği, Süreç ve TBK 344 Uygulaması

Kira Hukuku17 Nisan 202612 dk okuma

Kira bedellerinin enflasyon karşısında eridiği ve emsal kira seviyesinin çok altında kaldığı durumlarda kiraya verenin başvuracağı en temel hukuki yol kira tespit davasıdır. Bu yazıda TBK 343-346 hükümleri ışığında kira tespit davasının ne zaman açılabileceğini, nasıl yürütüleceğini ve başarı oranını artıran uygulamaları ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yargılama yoluyla belirlenmesini sağlayan bir tespit davasıdır. Taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli, değişen ekonomik koşullar nedeniyle hakkaniyete aykırı bir hal almışsa, kiraya veren veya kiracı bu davayı açabilir.

Yasal Dayanak: TBK Madde 344

TBK m. 344 — Kira bedelinin belirlenmesi:
(1) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

(3) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Bu hüküm iki kritik noktayı tespit eder: 5 yıl kuralı ve hakkaniyet değerlendirmesi. 5 yılı aşmayan kira sözleşmelerinde tarafların anlaştığı artış TÜFE ile sınırlıdır; 5 yıl sonra ise hakim emsal kiralara göre tespit yapar.

Dava Ne Zaman Açılabilir?

5 yılın dolması: Sözleşme başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olmalıdır. 1+1+1+1+1 yıl olarak yenilenen sözleşmeler de bu kapsama girer.
Yeni kira döneminden en az 30 gün önce: TBK 345 uyarınca, dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Bu sürenin kaçırılması halinde dava sonraki kira dönemi için hüküm doğurur.
İhtar şartı yoktur: Kira tespit davası için karşı tarafa ihtar çekilmesi zorunlu değildir; ancak uzlaşma ihtimali açısından pratik fayda sağlar.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar farklı şehirlerde yaşasa bile kira tespit davası, kiralananın bulunduğu yerde açılır.

Hakim Neye Göre Karar Verir?

Hakim kira bedelini belirlerken üç temel kriteri birlikte değerlendirir:

Emsal kira bedelleri: Aynı mahalledeki, benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira seviyesi. Bilirkişi raporu buradaki en kritik delildir.
Kiralananın durumu: Taşınmazın metrekare büyüklüğü, konumu, yaşı, içindeki demirbaş, bakım durumu.
TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı: Referans olarak kullanılır ancak bağlayıcı değildir. Hakim, emsal kiraların TÜFE'nin üstünde seyrettiğini tespit ederse emsal kirayı esas alır.
Hakkaniyet ilkesi: Kira artışı kiracıyı sözleşmeyi sona erdirmek zorunda bırakacak kadar yüksek olmamalıdır. Yargıtay içtihatlarında "emsal kiraya aşamalı yaklaşım" benimsenmektedir.

Dava Süreci: Adım Adım

1) Dilekçenin Hazırlanması

Dilekçede mutlaka şu unsurlar bulunmalıdır: taraf bilgileri, kira sözleşmesinin tarih ve süresi, mevcut kira bedeli, talep edilen yeni kira bedeli, dayanılan emsal kira örnekleri, talep sonucu ve dayanılan TBK 344/3 hükmü.

2) Harç ve Avans Yatırımı

Kira tespit davasında dava değeri, talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki yıllık farktır. Nispi harç bu fark üzerinden hesaplanır. Bilirkişi incelemesi için avans yatırılması da istenir (genelde 3.000-5.000 TL).

3) Tebligat ve Cevap

Davalı kiracıya dava dilekçesi tebliğ edilir. Kiracı 2 hafta içinde cevap dilekçesi sunabilir. Cevapta tipik savunmalar: taşınmazın durumunun kötü olması, emsal kiraların yanlış belirlendiği, 30 günlük sürenin kaçırıldığı.

4) Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme genellikle 3 kişilik bilirkişi heyeti atar: inşaat mühendisi, emlak uzmanı ve gayrimenkul değerleme uzmanı. Bilirkişi keşif yapar, aynı sokakta/mahallede en az 5 emsal kira sözleşmesi inceler ve ortalama kira bedelini raporlar.

5) Karar

Hakim bilirkişi raporuna ve dosyadaki diğer delillere göre yeni kira bedelini tespit eder. Karar kesinleştiğinde yeni bedel, davanın açıldığı tarihteki kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olur (geriye etkilidir).

Örnek Kira Tespit Davası Dilekçesi

Aşağıdaki şablon, dilekçenin temel yapısını göstermek için hazırlanmıştır. Her dava somut koşullara göre özelleştirilmelidir.

[Taşınmaz Adresinin Bulunduğu Yer] SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI        : [Ad Soyad], [TC Kimlik], [Adres]
VEKİLİ        : Av. [Ad Soyad], [Baro Sicil No], [Büro Adresi]
DAVALI        : [Ad Soyad / Unvan], [TC / Vergi No], [Adres]
KONU          : TBK 344/3 uyarınca [taşınmaz adresi] için kira bedelinin
                aylık brüt [talep edilen tutar] TL olarak tespiti
                talebidir.
DAVA DEĞERİ   : [Yıllık kira farkı] TL

AÇIKLAMALAR

1. Müvekkilim ile davalı arasında [tarih] tarihli kira sözleşmesi
   gereği [adres] adresindeki taşınmaz aylık [mevcut bedel] TL kira
   bedeli ile kiraya verilmiştir. Sözleşme [tarih] tarihinde
   başlamış olup bu tarihten itibaren beş yıl geçmiş bulunmaktadır
   (Ek-1).

2. TBK m. 344/3 hükmü uyarınca beş yılın sonunda yeni kira bedeli
   taraflar arasında anlaşılamıyorsa hakim tarafından emsal kira
   bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek
   belirlenir.

3. Taşınmazın bulunduğu [mahalle/semt] bölgesinde benzer
   nitelikteki taşınmazların aylık kira ortalaması [tutar] TL'dir.
   Ek-2'de sunulan emsal kira sözleşmeleri ve ilanlar bu
   durumu açıkça ortaya koymaktadır.

4. Mevcut kira bedeli [mevcut] TL, bölgedeki emsal kira
   ortalamasının yaklaşık %[oran] altındadır. Bu durum hakkaniyete
   aykırı bir sonuç doğurmakta, müvekkilimin mülkiyet hakkını
   zedelemektedir.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m. 343, 344, 345, 346; HMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER :
  - Ek-1: Kira sözleşmesi
  - Ek-2: Emsal kira sözleşmeleri ve gayrimenkul ilanları
  - Ek-3: Tapu kaydı
  - Keşif ve bilirkişi incelemesi
  - Yemin ve tanık beyanı (saklı tutulmuştur)

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
  a) [Adres] taşınmazının aylık kira bedelinin [talep edilen] TL
     olarak tespitine,
  b) Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine
     karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

                                          [Tarih]
                                          Davacı Vekili
                                          Av. [Ad Soyad]
                                          (İmza)

Sıkça Yapılan Hatalar

30 gün süre kuralını kaçırmak: Yeni kira dönemine 30 günden az kaldığında açılan dava bir sonraki dönem için hüküm doğurur — kira farkı kaybedilir.
Emsal kira delilinin yetersizliği: Sadece emlak ilanı sunmak yetersizdir. Gerçek imzalı sözleşmeler, tapu kayıtlarıyla desteklenen emsaller mahkemeyi ikna eder.
Tespit davasını tahliye davasıyla karıştırmak: Kira tespiti bağımsız bir davadır; kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye davası ayrı açılır.
Fahiş talep: Emsal kiraların çok üstünde bir rakam talep etmek, bilirkişi raporu karşısında davacıyı zayıf duruma düşürür.

Pratik İpuçları

Dava açmadan önce karşı tarafa noter ihtarnamesi göndererek uzlaşma teklifinde bulunun — hem mahkeme önünde iyi niyet gösterir hem de çoğu durum sulh ile biter.
Emsal kira araştırması için aynı apartman/site içi sözleşmelere öncelik verin; bilirkişi heyetini ikna gücü yüksektir.
Yeni kira bedeli aşamalı olarak talep edilebilir: ilk yıl %X, ikinci yıl %Y artış. Yargıtay bu yaklaşımı destekleyen kararlar vermiştir.
Dosyayı takip ederken kira bedelinin davanın açıldığı tarihten itibaren geriye etkili olduğunu unutmayın. Kararın kesinleşmesini beklerken kiracı mevcut bedelle ödemeye devam eder, karar sonrası fark talep edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Hayır. TBK 344/3 açıkça 5 yıl şartını arar. Ancak TBK 138'deki "aşırı ifa güçlüğü" (uyarlama) davası farklıdır ve olağanüstü hal durumunda 5 yıl dolmadan da açılabilir.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Özellikle mevcut kira bedelinin emsal kiraların çok üstünde kaldığı durumlarda kiracının da tespit davası açma hakkı vardır.

Dava sonrası kiracı tahliye edilebilir mi?

Hayır, kira tespit davası tahliyeye sebep olmaz. Ancak yeni kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt yolu ile tahliye davası ayrıca açılabilir.

Bu dava için Hukuk Asistanı ile 5 dakikada taslak oluşturun

Hukuk Asistanı, kira tespit davası dilekçesi için emsal kira araştırmasını otomatik yapar, güncel Yargıtay içtihatlarını getirir ve tarafların bilgilerinden yola çıkarak eksiksiz taslak üretir. 7 gün ücretsiz deneyebilirsiniz.

Ücretsiz Dene →