Kira Artış Oranı 2026: TÜFE Sınırı, %25 Tavanı ve Uyarlama Davası

TBK 344 — kira artışının yasal çerçevesi

Türk Borçlar Kanunu m.344, sözleşmede aksi öngörülmedikçe kira artışını TÜFE oranı (12 aylık ortalama) ile sınırlandırır:

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir."

2022–2024 dönemi tavan istisnası

7409 sayılı Kanun ile geçici m.1 eklenmişti: konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu istisnai düzenleme 1 Temmuz 2024 sonrası kalktı; o tarihten itibaren yeniden TÜFE 12 aylık ortalama kuralı geçerlidir.

2026 itibarıyla artış hesabı

Konut kiralarında artış sınırı = TÜFE 12 aylık ortalama (yenileme tarihindeki son veri).

Pratik örnek: Sözleşme yenileme tarihi Mart 2026 ise; Şubat 2026 verilerine göre TÜFE 12 aylık ortalaması alınır. TÜİK her ayın 3'ünde bir önceki ayın verisini yayımlar.

İşyeri ve konut dışı kiralar için de aynı sınır uygulanır (TBK 344/2).

Sözleşmede daha düşük artış kararlaştırılırsa?

Kira sözleşmesinde "yıllık artış %X" yazıldıysa ve bu oran TÜFE'nin altındaysa sözleşme oranı geçerlidir. Ev sahibi sonradan TÜFE'ye uzatma talebinde bulunamaz; sözleşme imzalandığında verilen teklifle bağlıdır.

Tersine, sözleşmede TÜFE'nin üstünde bir oran yazılıysa kanun emredici hükümle bunu TÜFE seviyesine indirir; ev sahibi maddedeki rakamı talep edemez.

Artış oranını uygulama süreci

1. 1Kira yılı dolduğunda ev sahibi kiracıya yazılı bildirim yapar (zorunlu değil ama tavsiye edilir),
2. 2Yeni kira tutarını TÜFE 12 aylık ortalama ile çarpar,
3. 3Kiracı kabul ederse yeni dönem yeni rakamla başlar,
4. 4Kiracı kabul etmezse uyuşmazlık ev sahibi tarafından kira tespit davasına taşınabilir.

Uyarlama davası — TBK 138

5+ yıl uzayan kira sözleşmesinde TÜFE artışı bile yetersiz kalmışsa (örneğin emsal kiralar 3 katına çıkmışsa) ev sahibi uyarlama davası açabilir:

• Sulh hukuk mahkemesinde,
• Sözleşmenin sürdürülmesinin çekilmez hale geldiğinin ispatı şart,
• Bilirkişi raporu (emsal kira tespiti),
• Dava sonunda mahkeme ya kira bedelini emsal düzeyine ayarlar ya da sözleşmeyi feshedilmiş sayar.

Uyarlama davası 2024–2026 döneminde yoğun olarak açılan bir dava türü oldu; 2022 öncesi imzalanmış uzun süreli sözleşmelerde yaygın.

Kiracının savunmaları

• "Sözleşmede yıllık artış %X yazıyor, bu rakamı geçemez" — sözleşme rakamı TÜFE'nin altındaysa savunma haklı.
• "TÜFE 12 aylık ortalama yanlış hesaplandı" — TÜİK verisini kontrol et.
• "Uyarlama için 5 yıl koşulu sağlanmadı" — sözleşmenin uzatılma sürelerini incele.
• "Gerçek emsalle ilgili bilirkişi raporu yetersiz" — emsal seçimi tartışılabilir.

Sık yapılan 4 hata

1. Yıllık TÜFE değişimi yerine 12 aylık ortalama kullanma — TBK 344 net olarak 12 aylık ortalamayı emreder; tek aylık değişim oranı yanlıştır.

2. Sözleşmedeki maddenin TÜFE'yi aştığını fark etmeme — bu madde geçersizdir; ev sahibi gerçek artışı talep edemez.

3. Uyarlama davasının zaman aşımına gireceğini düşünme — uyarlama davası kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

4. Kiracının "ben TÜFE oranında ödüyorum" diyerek temerrütten kurtulduğunu sanma — ev sahibi yeni rakamı talep edip ihtarname çekerse, kiracı yeni rakamı reddediyor olsa bile, mahkeme kira tespit davası sonuçlanana kadar eski rakam üzerinden temerrüde düşmez.

Pratik dilekçe öğeleri

Kira tespit davası dilekçesinde:

• Mevcut kira sözleşmesi,
• Yeni kira yılı için TÜFE 12 aylık ortalama hesabı,
• Talep edilen yeni kira bedeli,
• Bilirkişi (emsal kira) raporu talebi,
• Kira bedelini taksitle veya peşin ödeme talebi.

Kapanış

Kira artış oranı görünüşte basit bir hesap, ama TÜFE 12 aylık ortalama, %25 dönem istisnası kalkışı, sözleşmedeki düşük oran ile kanun arasındaki dengelemeler, uyarlama davası — hepsi avukatın dikkat etmesi gereken katmanlardır. Hukuk Asistanı kira modülü güncel TÜFE rakamlarını otomatik tutar; tespit davası dilekçesi ve emsal kira raporu için bilirkişi talebi şablonları sunar.

Kira Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.