Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: KMK 19. Madde ve Ortak Alan Sorunları

Apartman ve site yaşamının en yaygın anlaşmazlık konuları ortak alan kullanımı, tadilatlar, yönetici kararları ve aidat ödemelerinde ortaya çıkar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu uyuşmazlıkların çoğunluğunu Sulh Hukuk Mahkemesi eliyle çözmeyi öngörmektedir. Bu yazıda en sık karşılaşılan dört uyuşmazlık türünü ve hukuki çözüm yollarını ele alıyoruz.

1. Ortak Alanda Yapılan Tadilat — KMK 19. Madde

Bu hüküm, özellikle aşağıdaki durumlarda uygulanır ve eski hâle iade davası açılabilir:

• Dairenin balkonunun camekânla kapatılması (5/4 rıza gerekir).
• Cephe renginin değiştirilmesi, klima dış ünitesi için cephe delinmesi.
• Çatıya antena, panel, baz istasyonu konulması.
• Bodrum veya çatı katında ortak alanın bağımsız kullanıma dönüştürülmesi.
• Bahçede havuz, pergola, depo inşası.
• Dükkân cephesinin yıkılarak büyütülmesi.

Eski Hale İade Davası

İzinsiz yapılan tadilatın kaldırılması ve eski hale iade için her bir kat maliki tek başına Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir. Davanın kazanılması halinde hâkim, tadilatın masrafı davalıya ait olmak üzere kaldırılmasına hükmeder. İcra marifetiyle infaz edilir.

2. Yönetici Kararının İptali — KMK 33. Madde

Karar Yeter Sayıları Tablosu

İptal Sebepleri

• Toplantıya çağrı usulsüz (KMK 29 — yazılı çağrı, 15 gün öncesinden).
• Gündemde bulunmayan konuda karar alınması.
• Gerekli yeter sayının sağlanmamış olması.
• Kararın yönetim planına veya KMK'ya aykırı olması.
• Kararın bazı kat maliklerine haksız yük yükleyici olması (hakkın kötüye kullanılması — TMK 2).

3. Aidat Uyuşmazlıkları — KMK 20. Madde

Aidat Davalarında Pratik Hususlar

• İşletme projesi şart: Aidat talebinin dayanağı, kat malikleri kurulu tarafından onaylanmış işletme projesidir (KMK 37).
• Gecikme tazminatı: KMK 20/c uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir. Ancak işletme projesinde açıkça yer alması veya kurulca kararlaştırılmış olması şartı aranır.
• Zamanaşımı: Aidat alacakları TBK 147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
• Kiracı mı ödeyecek, malik mi? KMK 22 uyarınca aidattan kat maliki sorumludur. Ancak kira sözleşmesinde kiracının aidatı ödeyeceği kararlaştırılabilir; bu durumda kiracı sorumluluğu kira sözleşmesi ile sınırlıdır ve iç ilişkide geçerlidir. Yönetim kurulu malike yönelmek zorundadır.
• Mülkiyetin devri yaptırımı: Aidatını sürekli ödemeyen kat malikinin KMK 25 uyarınca mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrine Sulh Hukuk Mahkemesi karar verebilir. Bu ağır yaptırım için üst üste ödeme ihlâli ve haklı sebep aranır.

4. Yöneticiyle İlgili Uyuşmazlıklar

KMK 34-40 maddeleri yöneticinin atanması, görevleri ve sorumluluklarını düzenler. Yönetici işlemleri nedeniyle kat maliklerine karşı TBK 502 vd. (vekâlet hükümleri) uyarınca sorumludur.

• Yönetici, hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa kat maliklerinden biri Sulh Hukuk'tan hesap sorulması talep edebilir.
• Yönetici tarafından yapılmış giderlerin usulsüz olduğu iddiasıyla tazminat davası açılabilir.
• Yöneticinin azli, olağan kurul çoğunluğu ile mümkündür. Haklı sebep varsa her zaman, aksi halde atama süresinin sonunda azil söz konusudur.

Yetkili Mahkeme ve Usul

Kat mülkiyeti davaları basit yargılama usulüne tabidir (HMK 316). Cevap süresi 2 haftadır. Harç miktarları aidat davasında dava değerine göre nispi, tadilat ve iptal davalarında maktu olarak hesaplanır.

Arabuluculuk Zorunluluğu

7036 sayılı Kanun ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların tamamı zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmaması halinde dava usulden reddedilir.

Pratik İpuçları

• Toplantı tutanağı çok önemli: Kat malikleri kurulu toplantılarında tutulan tutanakta hazır bulunanlar, oylama oranları ve alınan kararların açık yazılması şarttır. Aksi halde iptal davasında savunma zorlaşır.
• İşletme projesini yazılı tutun: Giderler kalem kalem, gelir-gider dengesi ile açıklanmalı, kat maliklerine imza karşılığı tebliğ edilmelidir.
• Yazılı rıza şart: KMK 19 için sözlü rıza veya "eyvallah" yeterli değildir; 5/4 yazılı rıza aranır.
• Bir aylık süre hak düşürücü: Yönetici kararının iptali için 1 aylık süre kesin süredir; mahkeme re'sen dikkate alır.
• Ortak gider defteri: Aidat davalarında delil olarak ortak gider defteri ve banka hesap hareketleri sunulmalı, bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarda güncel Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairesi içtihatları belirleyici olabilir; hukuki görüş için profesyonel destek alınması önerilir.