Ev Sahibi Kiracıya İhtar Çekme Rehberi: Temerrüt, İhtiyaç ve Tahliye Hazırlığı

İhtarın hukuki dayanağı

Türk Borçlar Kanunu m.315: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir."

Bu süre konutlarda ve çatılı işyerlerinde 30 günden az olamaz; diğer kiralarda 10 gün yeterli sayılır.

İhtarın geçerli olması için 4 unsur

1. 1Yazılı olmalı — sözlü ihtar geçersiz.
2. 2Borç miktarı net belirtilmeli — ödenmemiş ay ve tutarlar açıkça yazılmalı.
3. 3Süre verilmeli — konut için en az 30 gün.
4. 4Süre sonunda fesih yapılacağı bildirilmeli — "ödememe halinde sözleşmeyi feshedeceğim" ifadesi şart.

Bu unsurlardan biri eksikse ihtar geçersizdir; tahliye davası açılamaz.

İhtarname tipleri

A) Temerrüt ihtarı (TBK 315)

Kira/yan gider ödenmediğinde gönderilir. 30 gün süre + ödememe → fesih → tahliye davası.

B) İki haklı ihtar (TBK 352/2)

Bir yıl içinde iki kere temerrüt ihtarına maruz kalan kiracı için kira yılı sonunda 1 ay içinde tahliye davası açılır. Bu yolda iki ihtar arasındaki süre ve haklılık kritiktir.

C) İhtiyaç ihtarı

TBK 350/1 çerçevesinde tahliye için ihtiyaç durumunun bildirimi. Yasal olarak ihtar zorunlu değil ama uygulamada güvenlik için çekilir.

Noter ihtarı vs APS

İhtar iki yolla gönderilebilir:

• Noter ihtarı: Hem yazılı hem tebliği ispat edilir. Mahkemede en güçlü delildir. Ücreti yüksek (2026'da 800–1500 TL aralığında).
• APS / iadeli taahhütlü posta: Daha ucuz; tebliğ alındısı önemli. Ancak içerik ihtilaflı olduğunda noterli kadar güçlü değildir.

Yargıtay 3. HD tahliye davalarında çoğu zaman noter ihtarını tercih eden ev sahibinin pozisyonunu daha güçlü bulur.

İhtarname içeriği — örnek yapı

` İHTARNAME

Sayın [Kiracı Ad Soyad] [Adres]

Kiracısı bulunduğunuz [açık adres] adresindeki taşınmaz için ödenmesi gereken [aylar listesi] aylarına ait toplam [tutar] TL kira bedelini bugüne kadar ödememiş bulunmaktasınız.

İşbu ihtarın tebliğ tarihinden itibaren 30 (otuz) gün içinde yukarıda belirtilen kira ve yan gider bedellerinin tarafıma / hesabıma ödenmesini, aksi halde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca kira sözleşmesini feshedeceğimi ve aleyhinize tahliye davası açacağımı ihtar ederim.

[Ev sahibi ad-soyad / imza] [Tarih] [Adres] [İBAN] `

Tebliğ — kritik konu

İhtar tebliğ edilmediği sürece süre işlemez. Tebligat için:

• Sözleşmedeki adres kullanılmalı,
• Sözleşmede adres yoksa kiracının bilinen son adresi,
• Tebliğ alındısı dosyada saklanmalı.

Adresinde bulunamayan kiracı için 35'lik tebliğ (Tebligat Kanunu m.35) yapılabilir; bu yöntemde tebligat ev kapısına bırakılır ve tutanakla kayıt altına alınır.

Süre dolduktan sonra

30 gün dolduğunda ödeme yapılmamışsa:

1. 1Sözleşme feshedilmiş sayılır,
2. 2Tahliye davası açılır (sulh hukuk mahkemesi — TBK 354 + HMK 4),
3. 3Birlikte kira alacağı tahsili için icra takibi de başlatılabilir.

Tahliye davası ortalama 6–10 ay sürer; kiracı dosyaya cevap verir, mahkeme delilleri inceler, karar verir.

Sık yapılan 5 hata

1. Süreyi 30 günden az tutma — konut için 30 gün emredici; daha az süre verilen ihtar geçersizdir.

2. Ödenmesi gereken miktarı belirsiz bırakma — "kira bedelleri" yetersiz; hangi aylar, ne kadar açıkça yazılmalı.

3. Fesih bildirimini ihmal etme — "ödememe halinde sözleşmeyi feshederim" ifadesi olmadan ihtar yarım kalır; mahkeme tahliyeyi reddeder.

4. Adi yazışma ile gönderme — basit mektup ihtar olarak kabul edilmez; noter veya iadeli taahhütlü posta şart.

5. İhtar tarihi sonrası kira ödemesini kabul etme — ödeme alındığında temerrüt sona erebilir ve süreç sıfırlanabilir; kabul/red kararı stratejik verilmeli.

Kapanış

İhtar, ev sahibinin "evdeki sorunu mahkeme aracılığıyla çözmeye geçiş" kararıdır. Doğru yazılan, doğru tebliğ edilen ve doğru süreyle çekilen ihtar, tahliye davasının %80'ini halletmiş demektir. Hukuk Asistanı kira modülü TBK 315/352/350 için ayrı ihtarname şablonları, TÜFE hesabı ve tahliye dilekçesi formu sunar.

Kira Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.