Depozito İadesi: TBK 342 Çerçevesinde Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

TBK 342 — depozitonun yasal çerçevesi

Türk Borçlar Kanunu m.342: Kira sözleşmesinde güvence (depozito) bedeli alınabilir; ancak:

• Üç aylık kira bedelinden fazla olamaz (konut ve çatılı işyeri),
• Kiracı tarafından vadeli mevduat veya bankada bloke olarak yatırılır,
• Ev sahibi serbestçe kullanamaz; sadece kira ve yan gider alacağına mahsuben tahsil edebilir.

Pratikte ev sahipleri çoğu zaman depozitoyu kendi hesabına alır; bu TBK'ya aykırıdır ama sözleşmeyle yetki verildiğinde geçerli sayılır.

Sözleşme bitiminde iade

Kiracı taşındığında depozito iade edilir. İade için:

1. 1Kiralanan eski haliyle teslim edilir (normal kullanım kayıpları hariç),
2. 2Aidat, kira son ay dahil ödenmiş olmalı,
3. 3Su, elektrik, doğalgaz son tüketim faturaları kiracı adına kapatılmış olmalı.

Şartlar sağlandığında ev sahibi makul süre içinde (genelde 30 gün) depozitoyu iade etmek zorundadır.

Hangi kalemler depozitodan düşülebilir?

Düşülebilen kalemler

• Ödenmemiş kira (son ay dahil),
• Aidat borcu (var ise),
• Onarım gerektiren gerçek hasarlar (delik açma, parke yakılması, ciddi kirlilik),
• Kiracı adına kayıtlı son fatura ödemeleri (kapatılmadıysa).

Düşülemeyen kalemler (kiracının değil, ev sahibinin sorumluluğu)

• Normal kullanım kayıpları (boya yıpranması, parke aşınması),
• Tesisat eskimesi (musluk, sifon),
• Bina ortak alanı kaynaklı hasarlar (su sızıntısı, çatı akması),
• Mobilya yıpranması (yatak çöküntüsü vb. — eşyalı kiralarda).

Eski hal — fiziksel teslim

Kiracı taşınırken evin durumunu belgeleyerek teslim etmelidir:

• Boş ev fotoğrafları (her oda ayrı, tarihli),
• Sayaç değerleri (su, elektrik, doğalgaz),
• Anahtar teslim tutanağı (her iki taraf imzalı),
• Eşya listesi (eşyalı kiralarda).

Yargıtay 6. HD'nin yerleşik içtihadı: "Kiracının dönüş sırasında evin halini tutanakla belgelemesi, sonradan açılacak depozito iade davasında en güçlü delildir."

Ev sahibi hasar iddia ediyor — ne yapmalı?

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa veya kısmen iade ediyorsa:

1. 1Yazılı talep (noter veya APS): "Depozitomu 7 gün içinde iade etmenizi, aksi halde dava açacağımı ihtar ederim",
2. 2Ev sahibi yine iade etmezse dava (sulh hukuk — TBK 342 + HMK 4),
3. 3İade dilekçesinde:

- Sözleşme örneği, - Depozito ödeme dekontu, - Eve teslim sırasında tutanak ve fotoğraflar, - Hasar olmadığına dair tanık (taşınma günü hazır bulunan).

Mahkeme süreci

Depozito iade davası ortalama 6–10 ay sürer. Mahkeme:

• Ev sahibinin "hasar var" iddiasını incelir,
• Bilirkişi gerekirse atanır (eski hal fiyatlandırması),
• Hasarın değerini tespit eder,
• Kiracı haklı çıkarsa icra inkâr tazminatı (alacak miktarının %20'si üzerinden) da hükmedilebilir.

Kira sözleşmesinde madde düzenlemesi

İyi bir kira sözleşmesinde depozito ile ilgili şu maddeler bulunur:

• "Depozito 3 aylık kira bedeli kadardır",
• "Depozito kiracı adına vadeli mevduat olarak yatırılır" (TBK 342),
• "Sözleşme bitiminde kiralananın tutanak ile teslimi sonrası 15 gün içinde depozito iade edilir",
• "Hasar tespit edilirse bilirkişi raporu alınır; rakamı aşan kısım kiracıya iade edilir".

Bu madde şablonu sonradan ihtilaf riskini azaltır.

Sık yapılan hatalar

1. Sözlü depozito — yazılı belge olmadan ev sahibi "depozito vermedi" diyebilir. Mutlaka dekont saklanır.

2. Kiracı çıkarken tutanak almama — ev sahibi sonradan "hasar var" iddia ederse savunma yapılamaz.

3. Son aylık kirayı depozitoyla mahsup etme — kanunen mümkün değil; ev sahibi eve hasar var derse depozito sıfırlanır, kiracı son aylık kiradan da sorumlu olur.

4. İade için 30 günlük süreyi geçirmek — ev sahibi "henüz hesap açılmadı" gibi gerekçeler sunabilir; süre dolduğunda doğrudan ihtar çekilir.

Kapanış

Depozito görünüşte basit ama uygulamada en sık çatışma çıkan kalemdir. Tutanak, fotoğraf, dekont — bu üçlü olmadan açılan dava aleyhe sonuçlanır. Hukuk Asistanı kira modülü depozito iade dilekçesi şablonu, ihtar metni ve tutanak çıktısı sunar.

Kira Hukuku alanında dilekçe üretmek veya içtihat aramak ister misiniz?

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçerik Hukuk Asistanı tarafından oluşturulmuştur; aktarılan Yargıtay kararları özet niteliğindedir, resmi karar metinleri için ilgili mahkeme kayıtlarını esas alınız. Spesifik hukuki durumunuz için lütfen bir avukattan görüş alınız.

Bu konuda dilekçe oluşturmak ister misiniz?

Dilekçe üretimi, Yargıtay içtihat araması, sözleşme analizi ve KVKK uyum kontrolleri — Türk avukatlar için tasarlanmış yapay zeka platformu.